경매공부

매수보증금

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경매 물건에 입찰하기 위한 계약금

(1) 법정매각조건 ( 일반적 ) : 최저매각가격의 10%

(2) 특별매각조건 : 최저매각가격의 20% 또는 30% ( 법원마다 다름 )

-> 매각되었다가 다시 진행되는 재매각 물건이므로 좀 더 조사하고 검토해서 입찰에 신중을 기하라는 의미

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** 효과적인 스터디 활용

ex) 유치권 물건을 해결하기 위해 그와 관련한 판례 서로 찾고 공유하기

 

권리분석 4 STEP

권리분석

부동산을 매입하기 전에 법률적, 경제적 하자를 미리 파악하는 것으로

권리분석을 할 줄 알아야 경매를 해서 수익을 낼 것인지 손해를 볼 것인지 알 수 있다.

 

1. 말소기준권리 찾기

2. 인수되는 권리 찾기

3. 임차인 권리분석

4. 서류 및 기타 권리 확인

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등기부등본

부동산의 역사가 기록되어 있는 문서

::주민센터에서 발급가능

갑구 : 소유권에 관련된 사항

( 현재, 과거 누가 주인이고 언제 누구한테 매매를 하였는지 등 )

을구 : 누구에게서 돈을 언제 얼마나 빌렸는지 (주로 은행, 개인인 경우 근저당권자)

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말소기준권리

경매사건에 있어 인수와 소멸을 구분 짓는 권리

말소기준권리가 될 수 있는 것

1. (근)저당

2 (가)압류

3. 담보가등기

4, 경매기입등기

 

말소기준권리 : 경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리

-> 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권 :: 돈을 받는 것이 목적인 권리

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대항력

임차주택이 매매나 경매 등의 이유로 임대인이 변경될지라도 임차주택에 관하여 임대차 내용을 주장 할 수 있는 법률상의 권리를 말한다.

요건::

저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등 최순위권리가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차 계약을 하고, 주택의 인도를 받고, 해당 부동산에 주민등록 전입을 해야 한다.

 

근저당권

부동산 등을 담보로 하여 돈을 빌려주는 것

채무자가 빛을 갚지 않는 경우에 채궈낮가 경매 등의 절차를 통해 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻함

이자를 고려해 실제 빌려준 돈의 120~130%에 해당하는 금액을 '채권최고액'으로 근저당권을 설정해서

이자가 밀려 채권액이 늘어다러다고 채권액의 최대한도 금액 내에서 변제 받을 수 있고, 채권액이 달라져도 저당권 설정과 등기를 다시 하지 않아도 됨

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가압류

판결이 나서 돈을 돌려받기 전에 채무자가 재산을 빼돌릴 수 없도록 법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것

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경매기입등기

채권자의 신정에 의해 경매가 진행된다는 것을 알리는 역할

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전세권

전세계약에 대해 건물등기부등번에 등록

임대인의 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도 또한 임대 가능

전세 보증금 반환받지 못할 경우 법원의 확정 판결 없이도 바로 경매 진행 청구 가능

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담보가등기

채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 것과 같은 것

::본등기를 할 요건이 갖춰지지 못한 경우에 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기

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