경남 김해 지역분석

경남 김해시는 부산 옆에 있는 도시로 지하철로도 갈 수 있는 거리에 있다.

인구는 약 53만명으로 335만인 부산광역시의 약 15%정도이다.
부산광역시와 핫한 도시인 창원의 사이에 있는 김해에 대해서 알아보려고 한다.
 

김해시 지도

인구수

경상남도에서 창원시 다음으로 두번째로 인구가 많은 도시이다.
하지만, 최근 인구수를 보면 2020년도부터 인구가 감소하고 있다.
 

가격지수

경남 김해시는 2020년도까지 가격이 하락하다가

2022년도부터 여느 지역과 같이 급상승하였다
최근 3년간 경남지역의 매매가 상승률을 보면 양산시와 동일하게 창원다음으로 16.2% 증가하여 2위다.
 

수요/공급, 미분양 수

수요대비 공급량은 증감추이를 보여서 미분양 수, 거래량으로 판단해야 할 것 같다.
미분양 수는 2019년 이후로 현저하게 감소하였다.
부동산 시장이 과열되면서 분양에도 관심이 많아지면서 그런건가,,
2021년도 11월부터 거래량은 지속적으로 감소하고 있다
창원시를 포함한 경남 전체가 하향 추세인 것 같다.
거래량 중 관할시도외가 784건 중 229건으로 약30%정도이다.
창원시 10%, 부산광역시 12%에 비하면 매우 높은 수준이다.
( 21년 1월기준 )
 

지역분석

김해시 內 주요 지역을 보면

내동이 김해시 전체의 가격지수와 유사하다
반면에 아파트 가격순위가 가장 높은 장유동과 부원동은 훨씬 높고
부원동은 매매가격지수의 증감폭이 너무 크다

전세가율로만 보면 장유동이 가장 투자하기엔 안전할 것 같다.
3년동안의 변동률을 보면 신문동, 장유동이 제일 크다.
 

아파트 분석

22년 1,2월 기준으로

최고가 아파트는 장유동에 위치한 율하원메이저힐스테이트 44평 9층
평당가로는 부원역 푸르지오 56평이다.

평당가로 아파트를 나열하면 연간 상승률이 평당가 순위에 비례한다는 특이점이 있다.

11위까지 아파트 중 장유동이 제일 많이 포함되어있다.

 

내가 산다면? 살고싶은 곳 vs 투자할 곳

수요를 생각한다면 내가 실제로 산다고 가정하고 매매를 해야할 것 같고

투자를 목적으로 생각한다면 전세가율이 최대한 높은 곳, 소액으로 투자가 가능한 곳을 선택해야 할 것 같다

전자는, 지방에 비해 너무 많은 투자금액이 들어갈 것 같고
후자는, 싼만큼 차익을 기대하기 어렵고, 매도가 쉽지는 않을 것 같다.


내가 산다(Live)면?

사실 김해시를 잘 몰라서 이번에 검색하다 알게되었는데
부산까지 지하철로 뚤려있어 한번에 갈 수 있다는게 큰 장점인 것 같다
그래서 지하철이 위치한 부원동으로 알아보았다

부원동은 김해시청이 인접해있고 부산까지 한번에 갈 수 있는 지하철역이 근접해있고
아이스퀘어몰, 롯데마트가 있다.
 
부원동의 대장아파트 부원역푸르지오!

준공년월 : 2014-08
총세대수 : 915세대
총동수/최고층 : 5개동 / 32층

34평 22.03 기준
매매가 : 5억 8,000
전세가 : 4억 2,000
갭 : 1억 6,000
전세가율은 약 72%으로 김해시의 평균 전세가율 74%보다 낮다.
 

입지

부원역 : 205m
김해중학교 : 851m / 김해중앙여자중학교 : 935m
김해중앙여자고등학교 : 949m / 김해고등학교 : 1,377m
경남은행 김해금융센터 : 212m
김해삼승병원 : 240m
롯데마트 : 124m
김해시청 : 595m
봉황대공원 : 954m

인프라는 잘 되어있으나 학교와의 거리도 멀고, 롯데마트 아이스퀘어몰을 제외하면 외져있는 느낌이다
이런 분위기는 직접 임장을 가봐야 알 수 있을 것 같다

다음으로는 율하동, 장유동이다.
거리뷰로만 보면 부원동에 비해 비교적 신도시 느낌이 난다.
 
율하동에 위치한
율상마을푸르지오4단지

준공년월 : 2008-12
총세대수 : 384세대
총동수/최고층 : 6개동 / 23층

43평 22.02 기준
매매가 : 5억 2,400
전세가 : 4억 5,000
갭 : 7,400
전세가율은 약 86%으로 장유동에 비해 높다.
연식이 오래돼서 그런가,,

입지
유치원 : 138m
율하초등학교 : 364m
율하중학교 : 258m
김해율하고등학교 : 339m
율하푸르지오4단지(버스) : 101m
경남은행 율하지점 : 425m
반룡산공원 : 790m

상권이 잘 형성되어있고, 학교, 공원 등 살기좋은 동네같다
임장할 기회가 있다면 율하동과 부원동을 직접가사 비교해보고 싶다

지방분석은 너무 어려운 것 같다
소액투자를 생각했는데, 생각보다 너무 고가로 형성되어있다

5~6억이면 경기도권도 가능할텐데,
특히 요즘 같은 시기에 너무 어렵다.