경기도 화성시(동탄) 지역분석

내가 살고 있는 동탄 지역분석!

동탄 메타폴리스 바로 위 시범한빛마을동탄아이파크가 경매에 나왔다.
경매가는 8.46억..
방구조는 방 3개 화장실 2개 , 사용승인일 2007년으로 옛날식 구조이다.
현재 기준으로 같은 동 ( 226동 ) 6층 같은 면적이 7억 매매가로 올라와있다
1회 이상 유찰은 무조건 될 것 같고, 1회 유찰되면 5.92억으로 해볼만 할 것 같다

 

경매 정보

동탄 지역분석

흔히 말하는 동탄은 동탄1과 동탄2(동탄신도시)로 나눈다.
동탄1은 삼성전자가 위치한 지역으로 꽤 오래된 동네인 것 같다.
동탄2는 최근 SRT동탄역, GTX 등의 이슈로 핫했던 동네 중 하나이다.
서울과 거리가 꽤 되지만, 한 때 우리나라에서 청약 경쟁률이 가장 높았던 곳 중 하나이기도 하나.
기흥호수공원과 오산천을 이어주는 하천을 기준으로 왼쪽 동1은 조정지역, 오른쪽 동2는 투기과열지구이다.
 
먼저, 동탄은 직주근접의 이점이 있다면 살기 너무나도 좋은 동네이지만,
서울에 직장이 있다면 굳이 동탄에 살까? 라는 생각이 들기도 한다.
 
동탄이 신도시라 깔끔하고 인구 유입량도 많지만,
아무래도 수도권은 서울과 얼마나 가까운지, 교통수단이 얼마나 잘 되어 있는지가 중요한 것 같다.
그런 기준으로 따져본다면 동탄은 그렇게 매력적인 도시는 아닌 것 같다.
물론 나에게는 더할 나위 없이 살기 좋은 동네이다.

동탄 지도

인구수 변화, 이동_ '22년 기준

화성시 인구 수는 과거에 비해 증감률은 적지만, 인구수는 꾸준히 증가하고 있다

동탄신도시, 봉담 등 신규아파트 입주로 인해 앞으로 2~3년은 지속적으로 증가할 것 같다
세대수도 계속 증가하고 있어서 수요는 계속 있을 것 같다.
수요량 대비 입주량이 계속 많았어서, 최근 아파트 가격이 제일 많이 떨어진 이유 중 하나가 되지 않았을까?
 
수원, 화성시는 가까워서 그런지 인구이동이 활발하다
( 전출/전입 인구 1위 )

특이한 점은 평택으로 전출세대가 많아졌다
삼성전자 평택캠퍼스 영향이 아닐까 싶다
 

경매물건

이번 경매 물건이 위치한 반송동은 화성시에서 7번째로 매매가가 높은 동이다.
동탄1의 대장이라고 불리는 메타폴리스와도 가깝다.
가격 형성이 어떻게 되는지는 모르겠지만,, 19년도에는 7억 선에서,

부동산 대급등시대를 타서 9억 넘어서까지 가격이 올라갔었다가 최근 6~7억 사이로 다시 떨어졌다.
 
소유자도 21년 5월에 매매했는데 6.49억으로 21년 평균 매매가 8~9억 대비 엄청 싸게 매매했다
등기는 매우 깔끔하다
돈을 빌린지 1년도 안되었고, 1.1억을 갚았는데도 경매에 올라온 이유가 궁금하다.
 
결론은..
최근 동탄의 부동산 매매가 하락 트랜드와, 매매가가 7억인걸 생각해본다면 무조건 유찰될 것 같다
1회 유찰이후 5.92억에서 110%~120% ( 6.5억 ~ 7.1억 ) 사이에 거래되지 않을까..?

개인적인 생각으로는,
동탄의 아파트 가격이 실제 가치에 비해 가격대가 너무 높게 형성되어 있는 것 같지만,
그럼에도 꾸준히 거래가 있는 것을 보면 살기 좋은 동네임에는 틀림 없다.
 
물론 나도 기회가 된다면 첫 신혼집을 동탄 자가로 시작하고 싶다^^