강원도 원주시 지역분석

모아놓은 씨드가 많지 않기 때문에,

소액으로 할 수 있는 지방투자로 부동산투자를 시작해보려고 한다
요즘엔 지방도 많이 올라서 소액투자라고 하기도 뭐한 것 같긴하다,,

실거주 경험이 없으면 무조건 철저한 손품!!
강원도 / 전라도 / 경상도 中 강원도부터 시작

강원도 중에서도 핫한지역 원주시를 조사해봤다

지역분석 순서는
1. 지열별 시세 ( 경기,인천 / 부산,울산,경남 / 대구,경북 / 충북,충남 / 원주,춘천 등 구분지어서 )
2. 인구수 ( 전입/전출 ), 입주/공급
3. 5년이상 매매가격지수 / 전세가격지수 ( 전세가율 )
4. 미분양 물량 증감여부 / 청약 경쟁률
5. 입지 (중학교학군), 대장아파트, 호재기사
6. 동일아파트 내 평수별 전세가율.
 
지방은 교통보다는 학군, 아파트 연식, 브랜드, 상권 중심으로!!
 
원주는 경기도에 가장 가까운 강원도 지역이다
22년도 2월기준으로 현재 인구수는 약 35만명이다
강원도 전체 인구가 154만명으로 강원도의 22%가 원주시에 거주하고 있다.
비규제지역으로 최근 대출규제로 인해 관할시도외 투자자들이 몰리는 곳이라고 한다.

강원도 원주시 지도

가격지수

강원도 원주시는 2014년도부터 매매가격지수와 전세가격지수의 차이가 거의 없었고

2020년도부터는 가격이 상승하면서 전세가율은 낮아졌다 ( 전세가율 = 전세가 / 매매가 (%) )
-> 근2년간 전 지역이 상승해서 풍선효과로 인한 것인지, 세부적으로 분석해봐야겠다.
 

인구수 변화

원주시의 인구수는 10년전부터 꾸준히 증가하고 있다
-> 전세가격까지 같이 상승한 것으로 보아 실수요가 같이 증가한 것으로 보인다.
 

수요/공급, 미분양 수

20년도 까지는 수요대비 공급이 많았지만, 2021년은 공급부족, 24년도까지는 수요만큼의 적정공급이 예상된다.
미분양도 202년도 이후로 지속적으로 감소하여 충분한 수요가 있음을 알 수 있다.
-> 입지가 완전히 안좋은 곳을 빼면 전국적으로 청약붐이기도 해서 지표를 어떤식으로 해석해야할지 더 고민필요.
 

원주시 분석 - 아파트 순위

원주시의 대장아파트는 역시 원주혁신도시에 위치한 중흥S 클래스이다

상권이 형성되어있고, 공원도 있고, 일자리도 형성되어 있어서 그런가,
임장가서 더 자세히 봐야겠다
평수가 대형평수 ( 40평이상 ) 밖에 없어서 절대적인 가격은 높지만 평당가는 제일 높지는 않다.

원주 아파트 순위

아파트 분석 - 내가 투자한다면?

내가 지금 투자한다면?

처음 1단지를 생각 생각했던건
비교적 신축 중에 고속터미널과, 지방법원 근접한 곳을 보다가
( 주로 지방은 지방법원 주변으로 상권이 발전하는 것 같은 느낌.. )
APT 최고가 순위 3위인 2단지와 한블럭차인데 5위나 차이나서 유심히 보게되었다.
 

원주더샵센트럴파크 1단지

사용승인일 : 2021년 11월

브랜드아파트 : 더샵센트럴
총세대 : 936세대 ( 8개동 )

아파트의 전세가율은 60~66%로
매매가 = 4억
전세가 = 2.5억으로
갭투자를 생각해본다면 투자금 약 1.5억이 필요하다
비규제지역이 LTV 70%까지 된다는걸 생각해보면 거의 비용이 들지 않는다
( 대출관련해서는 여러 개인조건에 따라 다를 수 있습니다 )
 
신축아파트로 전세가율이 상승/하락 여부는 확인이 어려우나
지방아파트에서 신축은 큰 장점이라고 생각한다.
 
입지
초등학교 도보 5분 ( 469m )
중앙공원 도보권 ( 265m )
대형마트 도보권 ( 467m )
원주버스터미널 자동차 3분 / 버스 17분
원주KTX역 자동차 8분 / 버스 26분

지방에 살아본적이 없어서 좋은 입지에 대한 정의를 직접 채험해보진 못했지만
초등학교, 대형마트, 중앙공원, 터미널, KTX역이 근처인 것으로 보아
원주시 내에서 수요는 인구가 증가한다는 조건 하에는 보장 될 것 같다
그리고 같은입지에 원주시 가격순위 3등인 이유가 있지 않을까 싶다.