[모의경매] 2021타경10981

부동산을 공부하는 이유는 결국 적절한 가격에 사기 위함이다.

싼 가격에 사서 비싸게 팔아 차익을 얻는다면 더할 나위 없이 좋다.

 

경매는 권리 분석 등 어려운 점도 있지만 차익을 실현하거나 주변 시세보다 비교적 더 싼 가격에 

부동산을 살 수 있는 기회이기도 하다.

 

집 근처 물건이 경매로 나왔는데, 실제로 낙찰을 도전해봐도 좋을 물건 같다.

1회 유찰이 있어서 더 저렴한 가격으로 내집마련의 기회가 온 것 같기도 하다.

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물건은 2021타경10981 수원시 영통구 영통동 벽적골9단지 주공아파트 10층이다.

위치 상으로는 크게 나쁘지 않다.

회사와도 가깝고 서울과의 교통편도 좋은 편이다.

다만 준공년도를 봤을 땐 오래되었다는 단점이 있지만,

요즘 이미 상향 평준화된 아파트 가격을 고려했을 땐 주변 시세에 비해서

조금 싸게 내집 마련을 할 수 있는 기회인 것 같기도 하다.

 

경매 정보

물건 정보

준공년월은 99년 11월로 22년차 된 건물이다.

총세대수는 1265세대로 많은 편이다.

( 법적으로 대단지 아파트의 기준이 정해져 있는 것은 아니지만, 보통 1000세대 이상을 대단지 아파트로 보는 경우가 많다 )

총동수는 15개동으로 조성되어 있고 20층 높이의 아파트이다.

용적률은 218%, 건폐율 17%이다.

 * 용적률은 허가받은 땅에 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지에 대한 비율이다. 따라서 용적률이 218%라는건 전형적인 옛날 아파트의 비율인 것 같다.

 * 건페율은 토지에 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는지에 대한 기준이다. 따라서 건페율 17%라는건 다르게 말하면 토지를 넓게 사용하고 있어 비교적 개방감이 우수하다고 볼 수 있다.

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관리비는 평균 18.1만원이라고 한다. ( 여름은 15.9만원, 겨울은 22.5만원 정도 나온다고 한다. )

18평 정도 크기의 면적의 아파트에 18만원이면 적게 나오는 것 같지는 않다.

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장점

10층으로 20층 아파트에서 중간층이라 딱 좋은 것 같다.

수인분당선 영통역에서 450m로 교통 수단이 우수하다.

영통초,태장중,영덕고 등 학교와 가까워 자녀를 키우기에도 좋은 것 같다.

그 외에도 보리수공원(153m), 영통중앙공원(1.2km)가 가까워 가볍게 산책도 할 수 있다.

한림대동탄성심병원(3.7km)

롯데마트(793m),홈플러스(823m),하나로마트(1.2km),이마트트레이더스(1.5km) 등 주변 인프라는 잘 구성되어 있다.

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단점

22년차로 구식 구조이다. 요즘에 나오는 아파트는 같은 평수여도 훨씬 넓고 디자인이 좋게 나온다.

방 3개 화장실 1개 구조로 화장실도 하나 밖에 없고, 전세가율 낮아 전세를 생각해도 매매를 위해 돈이 비교적 많이 필요하다.

 

실거래가는 22년 5월 기준 5억1000만원이고, KB시세가는 22년 7월 기준 5억 7000만원이다.

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최저매각비용 4.35억이다.

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실거래가 5.1억 90% 4.59억

리모델링 비용 약 0.21억 고려하여 4.56억 입찰가

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바로 전세를 내놓는다고 고려하면 4.56억 - 2.8억 = 1.76억 필요하다는 판단이다.